Neue Regeln für Energieausweise
Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Vorschriften für Energieausweise, die beim Verkauf oder der Vermietung von Immobilien auszuhändigen sind. Die Vorgaben zur Ausstellung von Energieausweisen sind bislang im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das reformiert worden ist. Im Juli 2026 ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten. Doch nicht alle der damit einher gehenden Änderungen greifen unmittelbar nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Die neuen Berechnungsregeln und Vorschriften für Energieausweise müssen erst ab dem 1. Januar 2027 angewendet werden.
Während bei reinen Wohngebäude im Bestand künftig eine Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis besteht, sind die Energieausweis-Vorschriften für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude strenger geworden. Bis zum 31. Dezember 2026 ist es weiterhin möglich, für Nichtwohngebäude wie beispielsweise Filmtheater einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis auszustellen. Ab dem 1. Januar 2027 ist der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude keine Option mehr, denn die energetische Bilanzierung wird zum Standard. Nichtwohngebäude werden künftig in Energieeffizienzklassen von A bis G eingestuft.
Für den bedarfsorientierten Energieausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes auf der Grundlage der Daten zu Gebäudeform, Bau- und Anlagentechnik ermittelt. Dies erfolgt auf der Basis einer technischen Analyse der Bausubstanz und des Heizungssystems eines Gebäudes. Im Bedarfsausweis wird der Endenergiebedarf für Wärme und Strom sowie die Aufteilung des jährlichen Endenergiebedarfs auf Heizung, Warmwasser, eingebaute Beleuchtung, Lüftung, Kühlung einschließlich Befeuchtung aufgeführt.
Für gemischt genutzte Gebäude, die sowohl Gewerbe als auch Wohnungen beherbergen, muss künftig ein gemeinsamer Energieausweis ausgestellt werden. Bisher bestand in solchen Fällen die Möglichkeit, bestimmte Wohn- und Nichtwohnteile getrennt voneinander zu behandeln. Das GModG sieht vor, dass für ein baulich einheitlich gemischt genutztes Gebäude ein gemeinsamer Energieausweis erstellt wird. Sofern sich die verschiedenen Nutzfläche wesentlich durch die gebäudetechnische Ausstattung unterscheiden, muss das Gebäude in entsprechende Zonen unterteilt werden.
Eine grundlegende Änderung erfährt die energetische Bilanzierung von Gebäuden, da diese ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich nach der Norm DIN/TS 18599:2025-10 erfolgt. Durch diesen Normenwechsel beziehen sich alle Kennwerte auf eine neue Bezugsfläche. Bislang mussten die sich aus dem Jahres- Primärenergiebedarf ergebenden Treibhausgasemissionen als CO2-Äquivalent in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr (kg CO2(e) /m²•a) für die Nettogrundfläche des Gebäudes ausgewiesen werden. Künftig wird die Nutzfläche als beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche definiert. Dadurch sind die Kennwerte in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m2) für ein Gebäude aus einem Nachweis von 2026 nicht mehr mit denen aus einem Nachweis von 2027 vergleichbar.
Eine weitere Änderung betrifft denkmalgeschützte Gebäude, die bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung bislang weitgehend von der Energieausweispflicht ausgenommen waren. Ab 2027 muss auch für diese Gebäude grundsätzlich ein Energieausweis erstellt werden, sofern diese verkauft, vermietet werden bzw. eine Vertragsverlängerung erfolgt.
Ab 2027 müssen die Energieausweise digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt werden, damit die enthaltenen Daten technisch strukturiert verarbeitet werden können. Der Aussteller eines Energieausweises muss das Gebäude vor Ort begehen oder die energetischen Eigenschaften auf der Basis geeigneter Aufnahmen beurteilen. Je nach der entsprechenden Ausweisart beinhaltet dies Fotos von den Außenfassaden, Fenstern, dem Dach oder der obersten Geschossdecke sowie der Heizungsanlage, Lüftungs- oder Klimaanlage und Warmwasserbereitung. Somit ist weiterhin eine Online-Erstellung eines Energieausweises möglich. Für die Richtigkeit der Angaben ist der Eigentümer verantwortlich.
Der Energieausweis wird ab 2027 zu einem digitalen Gebäudedokument mit umfangreichen Angaben. Darin müssen die Art und Rechtsgrundlage des Energieausweises enthalten sein sowie das Ausstellungs- und Ablaufdatum, die Registriernummer, Gebäudeart und Gebäudenutzung. Für Nichtwohngebäude muss die Energieeffizienzklasse, die berechnete Primär- und Endenergie, das Baujahr des Gebäudes und des Wärmeerzeugers aufgeführt werden. Bei Fern- oder Nahwärme ist das Baujahr der Übergabestation anzugeben. Ebenso auszuweisen sind die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen, der Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie, die Hauptenergieträger sowie die Art der Lüftung und Kühlung.
Weiterhin bestehen bleibt die Aushangpflicht für Gebäude mit Publikumsverkehr.
Nach dem GEG sind Kinos mit über 500 Quadratmeter Nutzfläche dazu verpflichtet, den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle wie beispielsweise im Foyer auszuhängen. Im GModG bezieht sich diese Regelung nicht auf eine konkrete Fläche, sondern wird als Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr definiert. Als Richtwert für eine große Zahl von Menschen, die eine Fläche in einer öffentlichen oder einer privaten Einrichtung aufsuchen, gilt eine Anzahl von 15 bis 20 Personen pro Tag.
Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre zehnjährige Gültigkeit. Ein neuer Energieausweis wird nur benötigt, wenn die Gültigkeit abgelaufen ist oder umfassende Änderungen am Gebäude vorgenommen worden sind.
